Una de cada tres naves industriales de la provincia de Valencia está en alquiler o en venta a causa del drástico descenso de la demanda de bienes y servicios. En el mejor de los casos, ya que muchos almacenes no consiguen atraer el interés de los compradores, tardan años en ser adquiridas o alquiladas, un proceso que antes de la crisis podía cerrarse «en apenas 30 días», explican en la consultora inmobiliaria Inmoking Real Estate, que este año ha asesorado más de 40 operaciones, entre las que destacan la venta de un porfolio de naves industriales adjudicadas al Banco Santander, el arrendamiento de la antigua nave de Muebles Hurtado (propiedad de Inmobiliaria Ballester) al interproveedor de Mercadona Verdifresh o la venta de la sede de la empresa del mueble Ribermobel a la multinacional Saymopack.
En este último caso, tal y como publicó LAS PROVINCIAS, la falta de financiación bancaria obligó a los propietarios de la empresa Ribermobel a vender su nueva sede (que ocupaban tan sólo desde el año 2005) para obtener liquidez con la que hacer frente a sus deudas, principalmente financieras, y no verse abocada a despidos o al cierre. No es un caso aislado. De hecho, agentes inmobiliarios aseguran que la falta de capital es uno de los principales motivos que fuerzan las ventas de instalaciones industriales, junto al descenso de la actividad, la reducción de las estructuras empresariales o el cierre de delegaciones de compañías. Desde Inmoking Real Estate cifran en torno a un 30% la disponibilidad de naves industriales en la provincia de Valencia. Aseguran que el periodo de maduración -el tiempo que están disponibles- «ha aumentado considerablemente». De hecho reconocen que, para cerrar una venta, una nave debe cumplir como requisito lo que se conoce como las tres B -bueno, bonito y barato-, «si falla alguna de ellas, su venta es casi imposible». Explican que diversas multinacionales y operadores logísticos, que son los grandes consumidores de espacio industrial, optan por el arrendamiento y sólo contemplan la compra «cuando las condiciones son tan interesantes a nivel de financiación que les resulta más económico».
Compra con inquilino
Las operaciones de venta, según las mismas fuentes, las protagonizan empresas que tienen necesidad de espacio e inversores patrimonialistas que compran inmuebles bajo la fórmula del ‘sale and lease back’ o compra con inquilino. Es la modalidad más utilizada ahora por las empresas para poder vender sus inmuebles y obtener liquidez. «Se quedan de inquilinos con contratos a largo plazo garantizados, ofreciendo una rentabilidad al inversor», señalan expertos inmobiliarios.
Actualmente, en el sector industrial las rentabilidades exigidas por el inversor superan el 8,5% en zonas que se consideran ‘prime’ (el polígono de Almussafes, por ejemplo) y un 10% en ubicaciones más descentralizadas.
La crisis, además, ha modificado el paisaje de los polígonos industriales valencianos. Antes del crack financiero y económico, apenas se veían carteles. «La oferta de naves construidas en venta era muy escasa, en torno a un máximo del 5%», señalan, ya que todo se compraba sobre plano o vía llave en mano, con proyectos a medida del cliente.
El aumento de la oferta ha tumbado los precios, que han caído entre un 30 y un 50% respecto a 2007/08, cuando alcanzaron su techo. «En estos momentos, es inviable por parte de una pyme la compra de una nave industrial por encima de 400 euros por metro cuadrado, mientras que en 2007 se estaba dispuesto a llegar a más de 1.000 euros por metro cuadrado», explican fuentes de la consultora Inmoking Real Estate.
Los profesionales definen el actual mercado como «de demanda», donde los ocupantes con capacidad de pago tienen «más poder de negociación».
Según sus datos, el 87% de las operaciones realizadas buscaban ampliar instalaciones. Reconocen que, aunque el escenario económico «no apoya la expansión, sí lo han hecho ciertas condiciones del mercado local» como las inversiones previstas en Ford o la creciente actividad del puerto de Valencia.
Fuente: www.lasprovincias.es