El mercado logístico en España afronta 2026 con una demanda sólida, aunque en un escenario más selectivo que el de los últimos años. La escasez de suelo, la limitada disponibilidad de producto de calidad y la necesidad de optimizar las cadenas de suministro están haciendo que la ubicación y las características de los activos tengan cada vez más peso en las decisiones empresariales.
Durante el primer semestre de 2026, la contratación logística nacional alcanzó cerca de 1,51 millones de m², un 15 % más que en el mismo periodo de 2025. Madrid y Cataluña concentraron más del 70 % de la actividad, mientras Valencia se situó como el mercado regional más activo, con cerca de 157.000 m² contratados.
¿Qué está ocurriendo realmente en el mercado logístico español? ¿Qué sectores están impulsando la demanda? ¿Dónde se concentra la actividad? Y, sobre todo, ¿qué debería tener en cuenta una empresa antes de elegir una nave logística en 2026?
¿Cuál es la situación del mercado logístico en España para este 2026?
El mercado logístico español mantiene una evolución positiva, pero está entrando en una etapa de mayor selectividad.
Según fuentes del sector, en 2025 se contrataron más de 2,7 millones de m² en España, un 7 % más que el año anterior. El comienzo de 2026 ha mantenido esta tendencia, con más de 751.000 m² de contratación durante el primer trimestre.
La demanda, sin embargo, no se distribuye de manera homogénea. Los principales focos siguen siendo Madrid y Cataluña, mientras que mercados como Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga o Bilbao están ganando protagonismo.
Al mismo tiempo, existe una característica común: la oferta de calidad continúa siendo limitada en numerosas localizaciones. La escasez de suelo finalista, las restricciones urbanísticas y los mayores requisitos energéticos dificultan que la nueva oferta llegue al mercado con la misma velocidad que la demanda. De hecho, cerca del 80 % de los desarrollos previstos analizados por CBRE para 2026 ya están comprometidos mediante fórmulas como proyectos llave en mano o autopromoción.
Principales indicadores del mercado logístico español
| Indicador | Situación 2026 |
| Contratación logística H1 2026 | ~1,51 millones de m² |
| Evolución interanual | +15 % |
| Principales hubs | Madrid y Cataluña |
| Mercado regional más activo | Valencia |
| Tendencia de la oferta | Limitada en producto de calidad |
| Rentas prime Madrid | 7,25 €/m²/mes |
| Rentas prime Barcelona | 9,25 €/m²/mes |
| Inversión logística H1 2026 | 690 millones de euros |
Los datos muestran un mercado activo, pero también más exigente: no cualquier nave tiene la misma capacidad para atraer demanda.
Tendencias del mercado logístico en España para 2026
1. Mayor demanda de naves logísticas de calidad
Los operadores están buscando instalaciones que permitan mejorar su productividad y adaptarse a las nuevas necesidades de la cadena de suministro. Esta evolución está ampliando la diferencia entre los activos modernos y las instalaciones menos eficientes o difíciles de adaptar. Los factores más valorados son:
- Altura libre y capacidad de carga
- Muelles y patios de maniobra
- Eficiencia energética y certificación BREEAM
- Capacidad de automatización
- Conectividad viaria
2. Valencia gana peso como mercado logístico
Valencia mantiene una posición especialmente interesante dentro del mercado logístico en España. Durante el primer semestre de 2026 se situó como el mercado regional con mayor contratación, con aproximadamente 157.000 m², por delante de Zaragoza, Sevilla, Málaga o Bilbao. Según fuentes del sector.
Su posición estratégica, el Puerto de Valencia y la conexión con los principales corredores viarios convierten a la Comunidad Valenciana en una localización atractiva tanto para distribución regional como para operaciones de alcance nacional e internacional.
Desde Inmoking estamos observando una evolución clara en el perfil de la demanda: los operadores buscan superficies más flexibles, mejores prestaciones y ubicaciones capaces de responder a operaciones cada vez más complejas. Un ejemplo es Los Naranjos, en Loriguilla, cuya primera fase suma más de 74.000 m² y que comercializamos junto a CBRE. El proyecto permite configurar espacios desde 5.000 m² y responde a distintos perfiles de operadores.
3. Más operaciones de gran tamaño
La demanda ya no se limita a plataformas de 10.000 o 20.000 m². En determinados mercados existe una creciente necesidad de grandes superficies logísticas, especialmente entre operadores 3PL, distribución y compañías que centralizan inventarios. En Valencia, esta tendencia se ha reflejado en proyectos capaces de ofrecer superficies de hasta decenas de miles de metros cuadrados con configuraciones adaptables.
4. Sostenibilidad y eficiencia dejan de ser opcionales
Los criterios ESG tienen cada vez mayor presencia en las decisiones inmobiliarias. La certificación BREEAM, el autoconsumo energético, la iluminación eficiente o la reducción del consumo de recursos ha pasado de ser diferencial a ser condición de partida para los grandes operadores. Además, un edificio más eficiente contribuye a controlar los costes operativos durante todo el periodo de ocupación.
5. La automatización condiciona el diseño
La evolución del ecommerce y de la distribución omnicanal está impulsando almacenes capaces de soportar mayores niveles de automatización. Esto afecta directamente al inmueble:
- Altura libre suficiente para sistemas automatizados en altura
- Solera reforzada para maquinaria de gran tonelaje
- Potencia eléctrica dimensionada para equipos intensivos
- Distribución interior y configuración de muelles adaptables
Elegir una nave logística en 2026 también significa anticipar qué necesidades tendrá la empresa dentro de cinco o diez años.
¿Qué sectores están impulsando la demanda logística?
La demanda no procede de un único tipo de empresa. Cada sector necesita una configuración diferente.
Ecommerce y distribución
Necesitan rapidez, capacidad de preparación de pedidos y una ubicación que permita llegar al consumidor en tiempos reducidos. Para este perfil son especialmente importantes la proximidad a grandes núcleos urbanos, los accesos y la posibilidad de automatización.
Retail
Las cadenas de distribución necesitan equilibrar almacenamiento, reposición de tiendas y distribución omnicanal. Una ubicación estratégica permite reducir tiempos de transporte y centralizar inventarios.
Operadores 3PL
Necesitan flexibilidad para trabajar con distintos clientes. Valoran especialmente superficies divisibles, muelles suficientes, patios amplios y posibilidad de adaptar la configuración del espacio según el contrato.
Industria y manufactura
La nave no tiene que responder únicamente a necesidades de almacenamiento. La capacidad de carga de la solera, la potencia eléctrica, los accesos para materias primas y la posibilidad de integrar almacén y actividad industrial pueden ser determinantes.
Alimentación y gran consumo
Puede requerir condiciones específicas de almacenamiento, rotación de mercancías y, en determinados casos, temperatura controlada. La ubicación debe analizarse junto con las rutas de distribución y la proximidad a los centros de consumo.
¿Cómo elegir una nave logística según el tipo de empresa?
No existe una única ubicación ideal para todas las compañías. Antes de buscar un activo, conviene definir cinco variables: superficie, ubicación, operativa, horizonte temporal y presupuesto.
| Perfil de empresa | Prioridad habitual | ¿Qué debería buscar? |
| Ecommerce | Velocidad de distribución | Cercanía a población, accesos y automatización |
| Retail | Distribución omnicanal | Conectividad y capacidad de almacenamiento |
| 3PL | Flexibilidad | Superficies divisibles y múltiples muelles |
| Industria | Producción + logística | Solera, potencia y accesos |
| Gran consumo | Volumen y distribución | Superficie, patio y conectividad |
La ubicación también debe analizarse desde la perspectiva de la cadena de suministro completa. Una nave más barata puede dejar de serlo si aumentan los costes de transporte, los tiempos de entrega o las necesidades de personal. La decisión debería basarse en el coste total de ocupación y operación, no exclusivamente en el precio del alquiler.
¿Qué zonas logísticas tienen más potencial en España?
Madrid y Cataluña continúan siendo los grandes mercados nacionales, concentrando más del 70 % de la contratación en el primer semestre de 2026. Pero las perspectivas del mercado logístico en España muestran un mapa cada vez más diverso:
- Valencia: destaca por su conexión con el Mediterráneo y el Puerto de Valencia. Mercado regional más activo en H1 2026
- Zaragoza: posición estratégica entre Madrid, Barcelona y el norte peninsular
- Sevilla y Málaga: principales nodos logísticos del sur, con creciente actividad en Andalucía
- Bilbao: referencia para las conexiones con el norte de España y Europa
La elección depende de la red de distribución de cada empresa y de dónde estén sus proveedores, clientes y mercados finales.
¿Qué previsiones existen para el mercado logístico en España?
Las perspectivas para 2026 son positivas, aunque no apuntan a un crecimiento indiscriminado. La contratación mantiene un ritmo elevado y la inversión ha recuperado dinamismo, según estudios del sector: durante el primer semestre del año alcanzó 690 millones de euros, un 24 % más que en el mismo periodo de 2025.
La previsión es que la demanda siga siendo sólida, pero con una mayor diferenciación entre activos. Los edificios bien ubicados, eficientes y adaptados a las necesidades actuales tendrán más posibilidades de mantener su atractivo. Además, la limitada disponibilidad de suelo y el elevado porcentaje de proyectos ya comprometidos pueden mantener la presión sobre la oferta disponible.
En este escenario, la calidad del inmueble y su capacidad de adaptación serán tan importantes como su localización.
¿Buscas una nave logística en España?
La evolución del mercado logístico hace que encontrar el inmueble adecuado requiera algo más que consultar la oferta disponible. En Inmoking analizamos las necesidades de cada empresa (superficie, ubicación, accesos, características técnicas y horizonte de ocupación) para identificar los activos que mejor encajan con su operativa.
-> Consulta los activos logísticos disponibles en Inmoking
Preguntas frecuentes sobre el mercado logístico en España
Algunas de las preguntas frecuentes que surgen sobre el mercado logístico español, son:
¿Cómo está el mercado logístico en España en 2026?
El mercado mantiene una demanda sólida. En el primer semestre de 2026 se contrataron cerca de 1,51 millones de m², un 15 % más interanual. Madrid y Cataluña concentran la mayor parte de la actividad, mientras Valencia lidera entre los mercados regionales.
¿Qué zonas logísticas tienen más demanda?
Madrid y Cataluña siguen siendo los principales hubs. Entre los mercados regionales destacan Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga y Bilbao.
¿Qué características buscan actualmente los operadores?
Existe una creciente demanda de naves modernas, eficientes y bien conectadas. Altura libre, muelles, patios de maniobra, capacidad de automatización, eficiencia energética y flexibilidad son los factores más valorados.
¿Es Valencia un buen mercado para instalar una nave logística?
Valencia mantiene una posición destacada dentro del mercado logístico español. En el primer semestre de 2026 registró cerca de 157.000 m² de contratación, situándose como el mercado regional más activo.