Entrevista a Gustavo Cardozo Lupi, Director General de Panattoni en España
La promotora estadounidense Panattoni, uno de los principales promotores de activos inmologísticos en centroeuropa, continúa su expansión y tras la apertura, hace dos meses, de su oficina en los Países Bajos, ahora entra en España.
Hablamos con Gustavo Cardozo Lupi, Director General de Panattoni en España, sobre el aterrizaje de la compañía en nuestro país y sus planes de futuro.
P: Háblenos de Panattoni tanto en Europa como en el mundo
Panattoni Europe es una filial europea de uno de los mayores promotores de superficies industriales, Panattoni Development Company, fundada en los EEUU hace más de 30 años, iniciando sus operaciones en Norteamerica, dando el salto posteriormente a principales países de Europa en el sector logístico e industrial a partir de 2005.
Hoy día operamos con 31 oficinas repartidas en 9 países, gestionando inversiones en 200 mercados europeos y norteamericanos. Desde su fundación, Panattoni ha desarrollado más de 36 millones de m2 de superficies para más de 2.500 clientes. En Europa específicamente, la empresa ha desarrollado más de 11 millones de m2, siendo la líder indiscutible en volumen de desarrollo en los últimos 4 años consecutivos, con más de 6 millones de m2 de promociones, a través de 133 operaciones y para 46 inversores, lo que puede dar una idea de la fuerza productiva, experiencia y capacidad de atraer clientes e inversores que tiene la empresa.
P: Panattoni ha llegado a España hace dos meses, tras abrir en los Países Bajos, ¿qué les atrajo del mercado español?
Panattoni llevaba desde hace años queriendo volver a España y recientemente se dieron las condiciones para ello. El mercado logístico en España y Portugal es atractivo para nosotros porque a pesar del desarrollo que ha habido en los últimos años, tiene mucho margen de crecimiento, aún quedan muchas naves obsoletas y poco eficientes en el mercado que poco a poco deberán sustituirse por naves más modernas, eficientes y adaptadas a las dinámicas actuales del sector. España cuenta ahora con una economía más diversificada, con excelentes infraestructuras para logística y con potencial de crecimiento tanto a nivel industrial como en el sector de la venta online, a lo que se prevé un gran impulso en los próximos años. Todo esto lo hace atractivo para nosotros y creemos que podemos lograr en pocos años un lugar importante en el desarrollo de inmuebles logísticos tanto en España como en Portugal.
P: Han llegado pisando fuerte y ya tienen más de 100.000m2 repartidos en tres proyectos en Madrid, País Vasco y Valencia ¿cuántos metros cuadrados piensan desarrollar de aquí a final de año?
Es cierto, a pesar de que hemos llegado hace poco a España, hemos sido capaces de movernos rápidamente y asegurarnos la consecución de los proyectos mencionados. Uno, el de Torija, que acabamos de anunciar con un nivel de progreso mayor que los otros. Estamos montando un gran equipo y queremos ir a por más, todo lo que tenga sentido desarrollar lo haremos, sea donde sea, ya que contamos con el apoyo de nuestra central y de mucho de los inversores que nos quieren acompañar en estos desarrollos, así como clientes. A pesar de la situación actual, nos mantenemos alerta sobre lo que sucede en el mercado y estamos en contacto constante con clientes, asesores, inversores, agentes, y no descartamos futuras operaciones en los próximos meses.
P: ¿Tienen alguna otra región en mente para este año?
Al trabajar con un pool grande de inversores, cada cual, con sus propias estrategias de inversión, esto no solo amplia el alcance geográfico de nuestras promociones, si no el tamaño y tipología de las mismas, con lo cual cualquier región o capital de provincia con determinada masa poblacional podría convertirse en un objetivo tanto para nosotros como para nuestros clientes e inversores, por lo que no descartamos ninguna opción que se nos presente. El e-commerce está revolucionando nuestro sector, y a partir del Covid 19 lo hará a una velocidad más rápida, lo que nos obligará a desarrollar en ubicaciones hasta ahora impensables para un promotor internacional o un inversor institucional. Nosotros queremos estar ahí antes que nadie.
P: A la hora de seleccionar un suelo, ¿qué requisitos son imprescindibles que cumpla para que desde Panattoni se interesen por el mismo?
Nuestro sector se rige por unos parámetros a la hora de seleccionar un suelo que difieren muy poco entre un promotor y otro. Para nosotros una ubicación con acceso rápido a importantes vías de comunicación terrestre, y cercano a importantes infraestructuras intermodales, centros de consumo o productivos. Y que el suelo sea preferiblemente finalista o con poca tramitación urbanística, así como a un precio competitivo.
P: Hablando de los proyectos que ya tienen en marcha ¿qué destacaría de los mismos frente a la competencia?
En cuanto a calidad, yo creo que estamos en los niveles más altos de calidad, eficiencia energética y prestaciones que se ofrecen hoy día en el mercado. Nuestro mayor factor diferencial es el precio de alquiler que ofrecemos, ya que en primer lugar sabemos comprar y en segundo lugar trabajamos con márgenes muy ajustados y costes de financiación muy bajos, gracias a la confianza que hemos adquirido en los mercados financieros a lo largo de los últimos años. Por ello podemos ofrecer a nuestros clientes naves de la máxima calidad del mercado a los precios más competitivos, una combinación perfecta que ha impulsado nuestro desarrollo en los últimos años hasta convertirnos en el mayor promotor de naves logísticas e industriales en Europa en los últimos años.
P: Cuando desarrollan un proyecto, desde la adquisición del suelo hasta la construcción de este ¿tienen en mente algún tipo de inquilino específico?
Un 30% de nuestros desarrollos los desarrollamos en la modalidad Llave en Mano, siguiendo los requerimientos de nuestros clientes, y un 70% a riesgo, donde intentamos que el inmueble cumpla con los requerimientos estándar del sector logístico y puedan implantarse la mayor variedad de empresas del sector sin mayores obras de adaptación o transformación del espacio que se ofrece.
P: Desde las oficinas de España también gestionan la inversión en Portugal ¿tienen algún activo ya identificado y sobre el que trabajar en el país luso?
Sí, antes del parón estuvimos mirando algunos suelos tanto en Lisboa como en Oporto, y estamos actualmente analizando algunos de ellos. También hemos entrado en contacto con algunos clientes potenciales, y creemos que cuando todo vuelva a la normalidad seguiremos avanzando en nuestra posibilidad de poder desarrollar algo pronto en Portugal, es parte de nuestro objetivo para este año.
P: Como reconocido experto del sector ¿en qué punto cree que se encontraba el mercado inmologístico antes de la pandemia y cuál cree que puede ser el efecto que la misma provoque sobre la inversión?
A pesar de que los niveles de absorción de superficie logística habían caído ligeramente en 2019 con respecto al 2018, la situación del mercado antes de la pandemia era muy saludable y con expectativas de crecimiento aunque a un ritmo más pausado que en años anteriores. A nivel inversión estaba pasando todo lo contrario, los grandes fondos de inversión apostaban fuertemente por invertir en activos logísticos y 2019 se convirtió en uno de los años más activos que se recuerde en nuestro sector con más de 1.600 millones de volumen de inversión.
A partir de la pandemia, posiblemente a corto plazo el mercado de alquiler baje a consecuencia de la contracción económica que se está evidenciando, aunque posiblemente se abra la necesidad de más espacios por excedencias de inventarios que no se hayan podido comercializar durante la fase de confinamiento, y se solape la necesidad de espacios por almacenamiento de excedencias de stocks por la necesidad de espacios por la recuperación económica al cabo de unos meses después de la pandemia. Esto aún está por verse.
Lo que sí creo que se puede predecir mejor es el mercado de inversión, creo que no estará tan afectado por el coronavirus a corto plazo y que seguiremos viendo operaciones, aunque el proceso de cierre se ralentice.
A medio largo plazo auguro que nuestro sector se recuperará a una mayor velocidad que otros sectores, impulsado por una mayor aceleración en la penetración de mercado de las ventas online, así por la necesidad de las empresas logísticas y productivas por mantener menos tensión de inventarios que la que había hasta ahora y tener volúmenes de stock de ciertos productos superiores ante la posibilidad de nuevos brotes de la pandemia en el futuro. Otro factor que podría afectar positivamente es que algunas empresas europeas trasladen parcialmente o en su totalidad la producción que hoy día tienen en China u otros países asiáticos, para acercarla aún más a los centros de consumo, y en esas relocalizaciones que se esperan puedan suceder, España y Portugal ofrecer las condiciones idóneas para atraer esas empresas que quieran repatriar sus centros de producción a Europa.
P: Uno de los grandes retos de la logística es la logística urbana ¿cómo ve su futuro a raíz de este parón que como hemos visto implica una movilización logística en las ciudades nunca vista? ¿Formaría parte de los planes de futuro de Panattoni España este tipo de logística?
Sí, evidentemente, la logística urbana adquirirá una relevancia aún mayor que la que ya tenía antes de la pandemia, eso es algo de lo que estamos muy seguros. En Panattoni dedicamos una gran parte de nuestro tiempo en buscar oportunidades para este segmento tan importante y que adquirirá cada vez más relevancia a nivel de demanda, tanto en el número de usuarios como de inversores.
Acción conjunta con E&P