El sector inmologístico ha vivido en los últimos años un crecimiento sin precedentes, con cifras de contratación y absorción que han superado de forma continuada los millones de metros cuadrados anuales. Este crecimiento ha venido impulsado, en gran medida, por la consolidación de operativas logísticas con necesidades de almacenamiento superiores a los 50.000 m², que, sumadas a diversas operaciones de gran volumen, han dado lugar a cifras récord desde 2020.
Este punto de inflexión estuvo claramente marcado por la pandemia, que aceleró de forma definitiva el desarrollo del comercio electrónico. Como consecuencia, y unido al fuerte interés de los fondos institucionales por colocar grandes volúmenes de capital, tanto propietarios de suelo como promotores centraron su estrategia en el desarrollo de grandes plataformas logísticas destinadas a un único inquilino solvente. Este modelo, basado en activos mono-inquilino, ofrecía una gestión más sencilla y con menor complejidad operativa.
La oportunidad del Light Industrial y la demanda no cubierta
Sin embargo, este enfoque ha llevado al sector a centrarse principalmente en el volumen, dejando en un segundo plano otras necesidades igualmente relevantes. Existe una demanda creciente de espacios logísticos más pequeños, altamente operativos y ubicados en entornos próximos a las ciudades, que en muchos casos no encuentra respuesta en el mercado actual. Esta demanda latente, lejos de reducirse, continúa aumentando, mientras el producto necesario para cubrirla empieza ahora a desarrollarse.
En este contexto, cobran especial relevancia los activos conocidos como Light Industrial. Lejos de ser una tipología nueva, se trata de almacenes de menor superficie —con ratios que oscilan entre los 800 y los 1.500 m²— que cuentan con acceso mediante uno o dos muelles de carga para vehículos pesados y acceso directo a nave. Este tipo de activos, inicialmente desarrollados en las primeras coronas de las grandes ciudades, dejaron de producirse en favor de las denominadas “naves nido”, que ofrecían mayor rentabilidad en su comercialización.
En la actualidad, estamos observando cómo promotores vuelven a poner el foco en este tipo de producto, identificando ubicaciones estratégicas donde desarrollar activos que den servicio a pymes y operadores que, en muchos casos, complementan la actividad de los grandes centros logísticos situados en sus inmediaciones. En este sentido, compañías como Hermes Properties, del grupo JJ Matriz Capital, están impulsando el desarrollo de este tipo de activos en entornos próximos a grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Murcia, apostando tanto por producto Light Industrial como por desarrollos vinculados al retail.
Retos futuros: suelo, proximidad y evolución del Last Mile
Más allá de esta tendencia, uno de los principales desafíos del sector a futuro será la disponibilidad de suelo en ubicaciones cercanas a los grandes núcleos de población. La escasez de suelo finalista obliga a replantear el desarrollo de nuevos ámbitos industriales que permitan consolidar bolsas de suelo adecuadas, vinculadas a infraestructuras de transporte que soporten el crecimiento de las empresas de distribución.
El concepto de Last Mile es un claro ejemplo de esta transformación. Mientras que en mercados como Madrid o Barcelona este tipo de activos se ubican todavía a distancias aproximadas de 14 kilómetros del centro urbano, en ciudades como Londres es necesario desplazarse hasta 30 kilómetros para encontrar este tipo de espacios, lo que refleja una tendencia que previsiblemente se replicará en el mercado nacional.
En definitiva, el sector inmologístico se encuentra en un momento de transición, en el que el foco comienza a desplazarse desde el volumen hacia la especialización, la proximidad y la eficiencia operativa. En este contexto, una mayor agilidad en los procesos de desarrollo urbanístico y un mayor apoyo por parte de las administraciones públicas serán clave para garantizar la evolución sostenible de un sector estratégico para la economía nacional.