A la hora de poner en marcha un negocio, según el sector se plantea la necesidad o no de poseer una sede física para el mismo. Lo más habitual es que se considere siempre las características del negocio y a partir de ahí, el tipo de local a alquilar, sea un bajo comercial o una oficina.
Los contratos de alquiler de local u oficina se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre). Esta ley establece que se trata de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, que se rigen primordialmente por la voluntad de las partes. Esta singularidad puede dar lugar a muchos tipos de contratos diferentes.
Pasos a seguir para negociar el contrato de arrendamiento
Vigilar los aspectos económicos del contrato. Es importante tener en cuenta los gastos que se repercuten al arrendatario (vigilancia, limpieza, etc…) en el contrato. Sobre todo en el caso de edificios de oficinas con gastos comunes en los que se intentará que los asuma el inquilino. Lo más normal es fijar un límite máximo a esos gastos y determinar la carga mensual de los mismos.
Conocer si el local u oficina que queremos alquilar se puede destinar a la actividad que queremos desarrollar. Pedir información al Ayuntamiento, solicitar al registro de la propiedad los estatutos de la comunidad de la finca o consultar con un técnico son las vías por las que podemos averiguar este punto.
Verificar el propietario. Para realizar el contrato hay que cotejar que el arrendador sea efectivamente el dueño del local. Si es propietario es una sociedad mercantil deberemos solicitar la escritura de constitución de la propiedad y la escritura de poder.
Negociar la renta a pagar y la duración del contrato. Respecto a la renta se pueden establecer rentas fijas, variables y escalonadas. En el caso de la duración del contrato lo más destacado será establecer el periodo de pre-aviso para la disolución del contrato.
Establecer la necesidad o no de hacer obras. Un técnico debe elaborar un informe de las obras que se han debido realizar para adaptar el local a la actividad laboral del inquilino y se debe adjuntar al contrato de alquiler.
Estudiar el impacto económico del alquiler en cuanto a las subidas anuales de las rentas y las garantías del arrendamiento. Sobre las rentas se debe establecer de antemano si las subidas se hacen conforme al IPC o a otros valores como la renta de mercado. En el caso de las garantías entra la fianza establecida legalmente que en el caso particular de la Ley de Arrendamientos Urbanos es de dos meses y puede hacerse mediante depósito, aval bancario o carta de patrocinio.