La actualidad del mercado logístico está hoy especialmente marcada por una alta demanda combinada con una escasez de suelo en las ciudades y sus alrededores. En consecuencia, muchos proyectos han visto en la reconversión de naves obsoletas la única solución. Y, en este contexto, destaca la idoneidad de los brownfields, que son los proyectos en los que se aprovechan instalaciones ya existentes, modificándolas y adaptándolas a las nuevas necesidades.
La reconversión de activos, clave para satisfacer las exigencias de la demanda
Uno de los factores que marca el éxito de estas soluciones es el aprovechamiento de la buena ubicación que normalmente tienen las naves que se reconvierten. Quizá cuando se construyeron se ubicaban en las afueras, pero tras el crecimiento de las ciudades han pasado a situarse en lugares privilegiados.
Aparte, muchos propietarios de estas naves en alquiler encuentran realmente imposible colocarlas en el mercado, ya que, aunque estén en buena zona, no pueden cumplir con los requerimientos legales en su estado actual.
De esta forma, se le extrae la máxima utilidad a terrenos que hasta ahora se encontraban inutilizados.
Una estrategia beneficiosa para todos
No cabe duda de que el reciclaje de parcelas abandonadas es beneficioso para todas y cada una de las partes que participan en el sector:
- Los inversores, los promotores y los agentes inmobiliarios: tras arriesgarse a invertir en bienes inmuebles de este tipo, lo más habitual es que salgan ganando con la operación.
- Los inquilinos: disponen de un espacio que responde a los estándares de calidad y sostenibilidad.
- Las comunidades y el entorno: logran diversificar la actividad económica de su zona.
Pero la estrategia de reconversión de antiguas y obsoletas naves en nuevas instalaciones con futuro no solo es una buena salida para los operadores logísticos. Aparte, representa una forma de generar riqueza respetando un poco más el medioambiente, ya que no se necesita construir desde cero.
Principales obstáculos para la reconversión de instalaciones obsoletas
A pesar de ese claro win-win, no son pocos los frenos que existen para llevar a cabo estas reconversiones de las que estamos hablando. Estos son los más frecuentes:
- Abandono excesivo de la parcela: en algunos casos, el nivel de abandono es tal que la reconstrucción se vuelve inevitable.
- Altos costes: incluso aunque se trate de readaptaciones parciales, los costes para implementarlas han subido considerablemente. Eso sí, estos costes siguen siendo mucho menores que los que conlleva una nueva construcción, que hoy es hasta un 25 % más cara por culpa de la inflación.
- Burocracia lenta: tal y como explica Roberto Águeda, director de Inmoking en Madrid, los plazos que manejan los ayuntamientos pueden llegar a alargar la espera más de tres años.
- Las infraestructuras: aunque la reconversión del inmueble sea viable, muchas veces los proyectos no pueden materializarse por culpa de las infraestructuras que hay alrededor. Hablamos, por ejemplo, del trazado viario.
- La adecuación normativa: es posible que en algunos casos la velocidad a la que se adapta la ley para asegurar una mayor sostenibilidad vaya más deprisa que las propias operaciones ya iniciadas.
¿Dónde se concentra la inversión?
Esta clase de inversiones se dirigen mayoritariamente a naves en venta ubicadas en polígonos muy cercanos a algún núcleo urbano. Así, lo que se consigue es rejuvenecer el parque logístico ubicado más cerca de la ciudad. Y, en cuanto a los detalles de la transformación, lo que más abunda es la readaptación de las zonas de maniobras, normalmente con el objetivo de añadir más muelles.