El mercado inmologístico español es actualmente y sin duda uno de los sectores preferidos para destinar un alto porcentaje de las inversiones, por parte de los grandes fondos y family office. Esta gran atracción de capital se ha visto respaldada por la gran absorción de espacio que en lo que va de año supera en la zona centro los 690.000 m2 y 310.000 m2 en Barcelona, considerando así el sector inmologístico como un valor refugio frente a sectores que están sufriendo desplomes importantes ocasionados por la pandemia del Covid-19 como el Retail, Oficinas y Hoteles.
Esta alta contratación tiene un claro culpable, el famoso e-commerce que se ha visto apoyado y relanzado en esta pandemia por los hábitos de consumo de la población. La prohibición y/o temor a la hora de acudir a los establecimientos y canales de venta tradicionales a ocasionado un aumento en la frecuencia de compras (3,5 veces/mes) a través del canal On-line de una población estimada de 22 millones de compradores con edades comprendidas entre los 16 a 70 años.
El aumento de envíos hace que las capacidades de gestión de los diferentes productos en los almacenes destinados a la distribución actuales se hayan quedado obsoletas. Los operadores lo están sufriendo y por ello están a la búsqueda de espacios que les permitan un crecimiento sostenido a lo largo del tiempo y una flexibilidad y agilidad que ocasione una reducción considerable en los tiempos de entrega. Factor fundamental en el canal On-line.
El Stock de almacenes que permitan realizar este tipo de movimientos es casi nulo, no sólo en Madrid y Barcelona, sino que en mercados como Valencia, Málaga, Zaragoza y norte de España está en los mismos niveles. La demanda actual y futura está siendo y va a ser muy alta y este es un dato que poseen los inversores. El interés por hacerse con suelo para el desarrollo o almacenes de distribución ya en funcionamiento es muy alto, lo que ocasiona que cada vez sea más complicado hacerse con una ubicación en las primeras coronas de las principales ciudades a nivel nacional.
La búsqueda de nuevas oportunidades para situar almacenes cerca de los núcleos urbanos y dotados de unas infraestructuras de conexión por carretera que optimicen los tiempos de entrega y recogida, están ocasionando que los inversores agudicen su ingenio y sean imaginativos a la hora de desarrollar nuevas oportunidades. Reconversión o derribo de instalaciones obsoletas, modificación urbanística pensadas en un principio para terciario comercial, unión de varios solares o activos que den como resultado una pastilla lo suficientemente amplia como para implantar un almacén con una movilidad interior de vehículos que pueda absorber una ratio de vehículo ligero muy elevado. Esta tipología de almacenes suele tener una ocupación en planta de entre el 35% al 45%.
Las zonas donde están poniendo el foco los fondos de inversión en primera corona son zonas ya consolidadas en los mercados, tal es el caso de Coslada, San Fernando y Getafe en Madrid; Castellbisbal y Bajo Llobregat en Barcelona; Ribarroja en Valencia. El alto interés suscitado por este tipo de activo está ocasionando que zonas secundarias pero muy bien comunicadas estén entrando en juego, tal es el caso de Vicálvaro, Villaverde, Pinto y Fuenlabrada en la zona centro. Por otro lado, las zonas de Polinyá, Martorelles, Montornés del Valles y Granollers en Barcelona. Paterna y Picassent serían las áreas de nuevo desarrollo en Valencia.
Una rápida comercialización de los inmuebles ocasionada por la alta demanda de los espacios y sobre todo una futura reposición asegurada por la cercanía a los grandes núcleos de población, hacen que los inversores se sientan muy seguros a la hora de destinar sus inversiones a este tipo de activos inmobiliarios. Durante 2021 seguiremos viendo como el apetito por la última milla seguirá en aumento y probablemente, debido a la gran escasez de producto, se plantearan proyectos en primeras coronas en ubicaciones que anteriormente no nos hubiésemos imaginado que fuesen válidos para los diferentes operadores del sector.