Especial INMOLOGIS de la Revista Metros² del Grupo Cesine en su último número.
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Inmoking Real Estate analiza el sector inmologístico y explica la adaptación de la compañía ante el nuevo mercado.
Roberto Ágreda nos habla de la evolución del mercado inmologístico en los últimos años, y Jorge Pomar sobre la importancia del consultor especializado, para la toma de decisiones en las compra ventas y comercializaciones.
Antecedentes
Para entender lo que es hoy el mercado inmologístico, Roberto Ágreda, socio director de la sede de Inmoking Real Estate en Madrid, comienza por explicar cómo era antes el mercado de naves industriales y logísticas. Así, Ágreda recuerda que “en los años pre-crisis todo valía, ubicaciones secundarias y de tercera, calidades muy alejadas de los valores que se estaban construyendo a nivel europeo. Las urbanizaciones de los polígonos industriales se diseñaban para almacenes de 20.000-30.000 metros², porque más allá de
esas dimensiones muy pocos actores necesitarían más superficie…. y llegó la crisis. Repliegue de velas de todo el sector inmologístico operadores, retailers, promotores, inversores…”
El momento del cambio
Para Ágreda todo comenzó allá en 2015 “con el desarrollo de 48.000 metros² de proyecto especulativo en el Eje A-2. Desde aquella fecha, el sector inmologístico ha sufrido una transformación tan grande que ya no se parece en nada a aquellos años anteriores. Como consecuencia de la sequía de nuevos proyectos durante muchos años y la suma de un apetito voraz por parte de inversores internacionales con una capacidad inversora descomunal, ocasionada por la paralización de efectivo y financiación, y sumando la aparición de las grandes Socimis nacionales con nuevo capital, volvió a renacer el mercado, esta vez con el empuje de la verdadera causa de transformación el e-commerce”.
La transformación del mercado inmologístico
Para el directivo, el concepto de inmologística se ha transformado: “almacenes XXL o big box que suministran al last mile, cuyos tiempos de entrega priman por encima de otros muchos factores y este es un factor fundamental que ha provocado el cambio de los sistemas constructivos, playas a partir de 32 metros, se acabaron los muelles en forma de dientes de sierra porque el aprovechamiento de la parcela es menor para dar mayor versatilidad y libertad de movimiento dentro del parque. Calidades constructivas demandadas tanto por los clientes finales, pero sobre todo por los inversores internacionales, haciendo especial mención al PCI (Norma EEUU) y a las certificaciones de sostenibilidad”. Todo ello por dos aspectos fundamentales; igualar en calidad a los edificios que compran a nivel europeo y diferenciarse cada vez más en los antiguos almacenes que existen a nivel nacional.
Efectos de la evolución tecnológica
Según Ágreda, la evolución tecnológica ha marcado un fuerte dinamismo en el gran consumo, lo que se refeleja en nuevos modelos de distribución y cambios en los edificios en los que desarrollar la actividad. “Se busca aumentar la capacidad de distribución de los almacenes, reducción tanto de los costes de transporte, así como de los plazos de entrega a los clientes sin olvidar el futuro crecimiento de la actividad. El nuevo concepto de almacenes pasa por la construcción actual de almacenes multinivel, almacenes multiplanta y almacenes de última milla con ocupaciones realmente bajas donde se prima la velocidad y el stock de vehículos de reparto”, explica.
La importancia de los consultores en el mercado inmologístico
Por otro lado, Jorge Pomar, cofundador de Inmoking, continúa refiriéndose a la importancia de la consultoría Inmologística: para Pomar, todos estos cambios en el sector logístico y la voracidad inversora que ha surgido en paralelo, han provocado que los consultores especialistas en el mercado inmobiliario industrial y logístico cobren una vital importancia para la acertada toma de decisiones en los procesos de compra y arrendamientos de activos.
InmoKing Real Estate
Inmoking, asesora a los principales fondos de inversión y promotores en sus operaciones inmologísticas: “nuestra contrastada experiencia, nuestra información actualizada de mercado y además de disponer de ingeniería “in house”, nos permite generar unas herramientas vitales para solucionar las dudas de nuestros clientes”, señala el socio. De hecho, para diferenciarse de sus competidores y de las consultoras internacionales, “nos hemos especializado en identificar operaciones fuera de mercado: desde la generación de ubicaciones inexistentes a través de la reconversión de activos obsoletos, identificación de suelos con escasa gestión urbanística sin visibilidad en el mercado, acceso a portfolios o activos en rentabilidad en manos de propiedades que huyen de sonoros procesos competitivos de venta y que confían en nosotros esa información cumpliendo los objetivos marcados”, concluye Jorge Pomar.
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