El sector inmolog\u00edstico ha vivido en los \u00faltimos a\u00f1os un crecimiento sin precedentes, con cifras de contrataci\u00f3n y absorci\u00f3n que han superado de forma continuada los millones de metros cuadrados anuales. Este crecimiento ha venido impulsado, en gran medida, por la consolidaci\u00f3n de operativas log\u00edsticas con necesidades de almacenamiento superiores a los 50.000 m\u00b2, que, sumadas a diversas operaciones de gran volumen, han dado lugar a cifras r\u00e9cord desde 2020.<\/p>\n\n\n\n
Este punto de inflexi\u00f3n estuvo claramente marcado por la pandemia, que aceler\u00f3 de forma definitiva el desarrollo del comercio electr\u00f3nico. Como consecuencia, y unido al fuerte inter\u00e9s de los fondos institucionales por colocar grandes vol\u00famenes de capital, tanto propietarios de suelo como promotores centraron su estrategia en el desarrollo de grandes plataformas log\u00edsticas destinadas a un \u00fanico inquilino solvente. Este modelo, basado en activos mono-inquilino, ofrec\u00eda una gesti\u00f3n m\u00e1s sencilla y con menor complejidad operativa.<\/p>\n\n\n\n
Sin embargo, este enfoque ha llevado al sector a centrarse principalmente en el volumen, dejando en un segundo plano otras necesidades igualmente relevantes. Existe una demanda creciente de espacios log\u00edsticos m\u00e1s peque\u00f1os, altamente operativos y ubicados en entornos pr\u00f3ximos a las ciudades, que en muchos casos no encuentra respuesta en el mercado actual. Esta demanda latente, lejos de reducirse, contin\u00faa aumentando, mientras el producto necesario para cubrirla empieza ahora a desarrollarse.<\/p>\n\n\n\n
En este contexto, cobran especial relevancia los activos conocidos como Light Industrial<\/em>. Lejos de ser una tipolog\u00eda nueva, se trata de almacenes de menor superficie \u2014con ratios que oscilan entre los 800 y los 1.500 m\u00b2\u2014 que cuentan con acceso mediante uno o dos muelles de carga para veh\u00edculos pesados y acceso directo a nave. Este tipo de activos, inicialmente desarrollados en las primeras coronas de las grandes ciudades, dejaron de producirse en favor de las denominadas \u201cnaves nido\u201d, que ofrec\u00edan mayor rentabilidad en su comercializaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n En la actualidad, estamos observando c\u00f3mo promotores vuelven a poner el foco en este tipo de producto, identificando ubicaciones estrat\u00e9gicas donde desarrollar activos que den servicio a pymes y operadores que, en muchos casos, complementan la actividad de los grandes centros log\u00edsticos situados en sus inmediaciones. En este sentido, compa\u00f1\u00edas como Hermes Properties, del grupo JJ Matriz Capital, est\u00e1n impulsando el desarrollo de este tipo de activos en entornos pr\u00f3ximos a grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Murcia, apostando tanto por producto Light Industrial<\/em> como por desarrollos vinculados al retail.<\/p>\n\n\n\n M\u00e1s all\u00e1 de esta tendencia, uno de los principales desaf\u00edos del sector a futuro ser\u00e1 la disponibilidad de suelo en ubicaciones cercanas a los grandes n\u00facleos de poblaci\u00f3n. La escasez de suelo finalista obliga a replantear el desarrollo de nuevos \u00e1mbitos industriales que permitan consolidar bolsas de suelo adecuadas, vinculadas a infraestructuras de transporte que soporten el crecimiento de las empresas de distribuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\nRetos futuros: suelo, proximidad y evoluci\u00f3n del Last Mile<\/h2>\n\n\n\n